Строительство – одна из наиболее динамично развивающихся отраслей экономики Украины. Начиная с 2000 года, строительный рынок стремительно растет и в ближайшие годы его стагнация не предвидится. Одним из наиболее востребованных сегментов рынка, является коммерческая недвижимость, что связанно со стремительным ростом экономики страны, расширением и развитием Украинского бизнеса, а также активным приходом на наш рынок иностранных операторов в сфере торговли и логистики.

Об основных тенденциях и характеристиках рынка коммерческой недвижимости мы беседуем с Мариной Доровской - директором по маркетингу инженерно-строительной компании «КАРКАС».

Марина, какова общая динамика развития рынка коммерческой недвижимости в Украине?

Рынок коммерческой недвижимости включает в себя следующие сегменты: торговая, складская и производственная недвижимость, автосалоны, спортивные сооружения, административные и офисные здания. Мы будем говорить обо всех сегментах за исключением административных и офисных зданий, так как наша компания не занимается таковыми.

Общая динамика роста рынка составляет 40-50% ежегодно. В 2007г. он составил 444 здания общей площадью 3 202 тыс. кв. м, что на 41% больше по площади, чем в 2006г. Наибольшие по емкости сегменты – торговая и складская недвижимость 50% и 26% рынка соответственно. Однако динамика развития складского сегмента, с ростом более 100% ежегодно, дает возможность предположить, что данное распределение скоро измениться.

В настоящее время наиболее востребованными являются здания в 1-2 этажа с площадью более 3000 кв. м. Так в 2007 году средняя площадь объектов коммерческой недвижимости составила 7,2 тыс. кв. м и наблюдается тенденция ежегодного ее роста.

Из наиболее активных регионов в строительстве выделяются г. Киев, Донецкая, Днепропетровская, Львовская, Одесская и Харьковская области.

Можете уточнить, какие факторы влияют на развитие этого рынка?

К основным факторам, влияющим на развитее строительства объектов коммерческой недвижимости можно отнести следующие:

• Экономические показатели развития страны
• Инвестиционный климат, в том числе, политическая стабильность
• Этап развития коммерческой недвижимости в стране, согласно исторически сложившемуся в Европе
• Цены на строительные материалы и работы
• Количество и опыт основных игроков рынка, наличие иностранных игроков на рынке.

Какие сегменты рынка коммерческой недвижимости наиболее динамично развиваются и почему? Объем сегментов, динамика роста, тенденции.

Как я сказала, наиболее динамично развивается сегмент складской недвижимости, а наиболее емким сегментом на данный момент остается торговая недвижимость.

В структуре рынка коммерческой недвижимости торговый сегмент является одним из наиболее инвестиционно привлекательным. В первую очередь это обусловлено стремительным ростом спроса на качественные торговые площади, а также ростом покупательной способности населения и увеличением розничного товарооборота (более 20% ежегодно в течение последних лет).

Количество торговой площади на 1000 жителей в Украине остается все еще низкой. Так, например в Киеве приходится 134 кв. м на 1000 жителей, в Одессе – 112 кв. м, в Днепропетровске, Донецке – 94 кв. м и 92 кв. м соответственно. Для сравнения: в Праге на 1000 жителей приходится более 330 кв. м торговых залов, в Варшаве – более 500 кв. м.

Емкость сегмента торговой недвижимости в 2007 году составила 158 зданий, 1 589 тыс. кв. м, что на 25% больше по площади, чем в 2006г., из которых более трети строились из металлоконструкций.

Пока насыщенность торговыми площадями в Украине не приблизится к характеристикам европейских городов, можно говорить о стабильности роста данного сегмента. Из особенностей развития торговой недвижимости в ближайшие 2-3 года нужно выделить:

• расширение существующих сетей путем поглощения более мелких сетей и магазинов
• рост конкуренции за счет прихода на рынок иностранных операторов с всемирным именем, репутацией и опытом;
• появление новых отечественных супермаркетов и ТРЦ;
• увеличение доли гипермаркетов и «магазинов у дома»;
• развитие операторами собственных девелоперских проектов;
• увеличение объемов инвестиций в реализацию проектов ретейла;
• выход национальных сетей в региональные города – 100-тысячники, а региональных операторов в небольшие городки.

В 2007 году произошел существенный качественный и количественный рост сегмента складской недвижимости. Строительство складов в 2007 г. составило 120 объектов 840 тыс. кв. м, что на 114% больше по сравнению с 2006г. Темпы роста около 100% этот сегмент показывает в последние 2-3 года.

Наиболее популярной технологией строительства складов является смешанная технология, как правило, это здание из металла на бетонных колонах или все несущие конструкции из бетона плюс металлическая обшивка. В 2007 году на долю высококлассных складов класса А и В приходилось 13% и 16% соответственно, 34% складских помещений класса С и 37% -класса D.

С приходом в Украину крупных международных производителей и логистических операторов, ожидается рост строительства больших, профессиональных складских комплексов. В настоящее время наибольшая концентрация строительства логистических парков наблюдается в Киевской области, однако уже в ближайшем будущем мы прогнозируем активное развитие строительства складских комплексов в регионах. В первую очередь «складской бум» затронет Западные регионы страны, учитывая их близость к Европе, Южные регионы из-за наличия выхода на морские пути и Восточные регионы по причине близости с Россией и ее транспортному сообщению. По нашим оценкам динамика роста сегмента складской недвижимости в ближайшие годы будет на уровне 60-70%.

Украина по своим географическим и экономическим показателям является страной с большими возможностями для развития промышленного строительства. Это связанно с относительно низкой стоимостью рабочей силы при достаточно высокой квалификации, дешевой сырьевой базе, недорогими энергоносителями, а также близостью к потенциальным рынкам и достаточно развитой транспортной инфраструктурой. На сегодняшний день, рынок нового капитального промышленного строительства в Украине находится на стадии своего зарождения, существующие промышленные объекты преимущественно представляют собой морально устаревшие и физически ветхие здания. Предложение новых промышленных объектов значительно ниже существующего спроса в стране.

Как известно, сегмент производственной недвижимости развивается в тесной взаимосвязи с рынком торговой и складской недвижимости. Поэтому многие торговые, логистические компании, которые планируют выход на украинский рынок, в первую очередь интересуются возможностями размещения своего товара и налаживание на Украине своего производства. Учитывая эти нюансы, можно предположить, что в ближайшем будущем сегмент промышленной недвижимости будет стремительно развиваться.

Рынок строительства производственной недвижимости в 2007г. составил 119 зданий с общей площадью 699 тыс. кв. м, что на 31% больше, чем было построено в 2006г. Активный рост этого сегмента ожидается не ранее, чем в 2010-2011 гг. Наиболее популярной технологией строительства являются металлоконструкции и смешанные конструкции.

Из сдерживающих факторов развития производственной недвижимости можно выделить ее меньшую инвестиционную привлекательность по сравнению с торговой и жилой недвижимости, а также нехватку земельных участков с хорошим расположением и коммуникациями.

Что Вы можете сказать касательно сегмента Автосалонов и СТО?

В 2007 году в этом сегменте было построено 41 здание общей площадью около 65000 кв. м. Важно заметить, что средняя площадь этих объектов ежегодно не прирастает и сейчас составляет порядка 1500 кв. м. Мы оцениваем дальнейшее развитие этого рынка в пределах 15-20% ежегодно.

Как Вы оцениваете уровень конкуренции на рынке БМЗ? Основные игроки отечественного рынка. Возможен ли выход на рынок новых компаний?

Спрос на рынке превышает предложение, поэтому рынок БМЗ нельзя назвать высококонкурентным. Заводы производители загружены практически на 100%.

Игроки рынка комплектных БМЗ из металлоконструкций: ИСК «Каркас», Ллендабхаллен, Руукки, Мастер-Профи, Линдаб, IBT, Сакти Плюс, Remko, Фризомат, Металлист (Харьков), ДП ЖВБСУ Укрстальконструкция (Атлас Вард), KESZ, Time is many.

Поставщики и производители металлоконструкций для возведения зданий: ЖЗОК, Укрстальконструкция (завод Бабушкина, Запорожский ЗМК, ЭМЗ Металлист), Металлист (Харьков), Европрофиль, Краматорский ЗМК, Новоконстантиновский ЗМК, Каменец-Подольский ЗМК, Стальком (Мариуполь), Староконстантиновский ЗМК, Червоноградский ЗМК, Белгородский ЗМК, Руукки, Фризомат, Мастер профи, Днепростальконструкция, Конструкция, Блокмастер).

Прогноз развития рынка БМЗ на ближайшие годы?

В настоящее время отсутствует единое определение самого понятия рынка БМЗ, что приводит к различиям в оценках рынка различными экспертами. Если говорить о БМЗ, как об объекте комплексной заводской поставки, то можно сказать о следующих прогнозах.

Прирост этого сегмента в ближайшие 4-5 лет, составит около 40% ежегодно. Такое активное развитие мы связываем в первую очередь с активным ростом рынка коммерческой недвижимости за счет прихода иностранных торговых сетей и логистических операторов, которые будут строить гипермаркеты и логистические парки в загородной зоне не только в районе Киева, а и в регионах. А технология БМЗ на сегодняшний день является наиболее привлекательной с точки зрения сроков.

В 2008 году ожидается строительство более 80 зданий общей площадью 780 тыс. кв. м. В период 2009-2011 гг. будет построено более 500 зданий общей площадью около 4,5 млн. кв. м.

Скорей всего увеличится количество игроков на рынке, так как сегмент достаточно привлекателен, как среди отечественных, так и среди иностранных производителей. Некоторые зарубежные производители могут перенести свое производство в Украину, а отечественные производители ограждающих конструкций будут переходить к созданию собственных систем БМЗ. При этом Украинские производители будут перенимать опыт и технологии западных компаний.

*все точные данные предоставлены отделом маркетинга компании «КАРКАС».