Планируя возведение объекта коммерческой недвижимости, Инвестор должен помнить, что любое строительство начинается не с котлована на стройплощадке, а разработкой проекта. От того, насколько грамотно были выполнены проектные работы, и как глубоко проект учитывает требования бизнеса, во многом зависит будущий коммерческий успех. О ходе проектных работ и деталях, которые необходимо учитывать при проектировании логистической недвижимости, рассказывает Алла Маханьок – директор департамента проектирования компании «КАРКАС»

Какие основные этапы проектирования логистических центров можно выделить?

Первая, предварительная стадия проектных работ это - Эскизный проект (ЭП) или Технико-экономическое обоснование (ТЭО). На этой стадии определяются будущие параметры комплекса, технологические и архитектурные требования, требования к инженерным системам здания.

Вторая стадия это получение разрешения на начало проектных работ и сбор исходных данных. (Технические условия - ТУ и Архитектурно-планировочное задание – АПЗ, инженерно-геологические исследования и топографическая съемка участка).

Далее следует работа над стадией «Проект». На данном этапе разрабатываются архитектурно - планировочные решения по зданию и участку строительства, определяются в укрупненном виде все решения по инженерным сетям и оборудованию. В обязательном порядке стадия «Проект» проходит защиту в органах государственной власти и местного самоуправления. Окончанием этого этапа является получение разрешения на выполнение строительных работ.

После прохождения проектом экспертизы следует разработка рабочей документации на здание. Данная документация уже предназначена непосредственно для передачи генподрядчику для выполнения работ. Этот этап зачастую считают последним, однако после разработки рабочей документации идет следующий этап – проведение авторского надзора.

На что нужно обратить внимание при расчете проекта складов и логистических центров?

Каждый проект индивидуален. Огромное влияние на проект логистического комплекса оказывает технология. Однако даже при привязке типового проекта, необходимо учитывать местные условия: регион строительства, рельеф площадки, геологические условия, наличие ресурсов, и многое, многое другое. Данные факторы могут существенно изменить решения по зданию для типовой технологической концепции. Особенно часто такая ситуация наблюдается при применении иностранной технологии, по которой здание в Украине возводится впервые. Главным для нас, как проектной организации, становиться задача обеспечить с одной стороны все требования технологического процесса, применив при этом такие решения и материалы, которые обеспечат соответствие нормативной базе Украины.

Главный фактор, который следует учитывать при проектировании - это соответствие проекта требованиям технологии бизнеса. При этом важно учитывать технологию хранения грузов и, какая техника будет использоваться, так как от этого зависят требования к каркасу здания, ограждающим конструкциям, конструкции полов и т.д. Также, нужно обратить внимание на необходимость учета транспортных потоков, разработки удобных въездов и выездов, мест стоянки для разгрузки-погрузки транспорта, парковки для грузового и легкового транспорта компании и клиентов. Кроме этого надо продумать подъезды к комплексу (должно быть достаточно места для стоянки транспорта, ожидающего разрешения на въезд), освещение территории, которое планируется в соответствии с зонами размещения транспорта и режимами работы.

Какие возможны ошибки проектирования и как они отражаются на качестве всего объекта в целом?

Зачастую так называемые ошибки в проекте появляются из-за отсутствия в процессе проектирования банального согласования разделов проекта между собой и с технологией строительства. При этом каждое решение в отдельности разработано правильно, но при рассмотрении работы здания в комплексе, а именно это в конечном итоге и требуется Инвестору, получается несовместимость решений. Если несоответствия выявлены до начала строительства, то это грозит Инвестору удлинением сроков проектирования и переносом начала выполнения строительных работ, а следовательно и запуском проекта в эксплуатацию. Хуже, когда часть работ уже выполнена и обнаруживаются разногласия проекта с технологией строительства. В таком случае ошибки в проекте влекут за собой во–первых, переработку части решений под условия уже выполненных по факту работ, во-вторых, увеличение стоимости материалов или оборудования и строительных работ. Как показывает практика самое качественное и экономичное решение вырабатывается при согласовании всех сторон проекта: технологической необходимости – общестроительных решений – инженерных систем. Поэтому мы столько внимания уделяем управлению процессом проектирования, так как только в этом случае можно предоставить Заказчику качественный проект.

Существуют ли типичные проектные решения для проектирования складов?

Конечно, работая на рынке коммерческой недвижимости почти 8 лет, мы наработали опыт, и есть ряд принципиальных решений, которые удовлетворяют большинству логистических комплексов. Например, каркас с рамами переменного сечения, особенности строения ограждающих конструкций, которые отлично подходят для наших климатических условий и т.д. Типовые решения и наработки приносят выгоды клиенту не от факта их наличия, а от грамотного их использования проектировщиком. К каждому проекту необходимо подходить индивидуально, подбирая параметры рамы, уточняя нагрузки, применение того или иного инженерного оборудования и многое другое.

Что определяет стоимость проекта?

Приступая к началу проектных работ, заказчик, как правило, хочет знать их общую стоимость. Поэтому так важно до непосредственного начала проектных работ собрать необходимые исходные данные, выполнить инженерно-геологические изыскания, определить технологическое задание, и разработать Эскизный проект. При наличии достаточной исходной информации можно с большой точностью определить объемы проектных работ, которые необходимы в данных условиях, а соответственно и стоимость проекта. Наличие полного пакета исходных данных обеспечивает быструю разработку решений и минимум изменений в процессе проектирования и строительства, что значительно сократит сроки и ускорит ввод здания в эксплуатацию.

Как выбрать проектную организацию, способную качественно составить проект?

В последнее время все больше заказчиков, особенно те, кто уже имеет опыт строительства, очень внимательно подходят к процессу проектирования, а не как к досадной необходимости. И этому есть разумное объяснение, ведь проектная организация – это команда, которая будет работать с Вами на протяжении всего периода строительства вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. И от качества работы этой команды во многом зависят стоимость и сроки будущего строительства. При выборе проектной организации нужно обратить внимание на ее специализацию и опыт в реализации проектов подобного типа. Можно попросить отзывы о компании, есть ли рекомендации клиентов. Важно внимательно отнестись к проверке лицензии и обратить внимание на соответствии лицензии фактическому составу штата проектной организации. И, наконец, можно поинтересоваться наличием технологии проектного инжиниринга, составляется ли поэтапный график реализации проекта, как происходит процесс согласования документации по смежным разделам, есть ли двойная проверка чертежей и т.д.

Мы стараемся обеспечить для клиентов прозрачность процесса разработки проекта и легкость контроля выполнения работ, что дает им спокойствие и уверенность в сроках выполнения и качестве работ.