Сроки возведения объекта коммерческой недвижимости и запуска его в эксплуатацию являются основным фактором, влияющим на возврат инвестиций в проект. Наиболее оптимальными с точки зрения качества и сроков строительства, являются комплектные быстромонтируемые здания (БМЗ). О том, что скрывается под этим названием и, за что Инвесторы выбирают эту технологию, мы беседуем с Игорем Плисенко - директором по продажам компанії «КАРКАС».

Какие наш Ваш взгляд наиболее востребованные технологии строительства объектов коммерческой недвижимости и почему?

Наиболее часто при возведении зданий коммерческой недвижимости в Украине используют металлоконструкции. Доля рынка таких зданий в 2007 году составила 40%. Преимущества данной технологии это скорость производства и монтажа объектов.

Смешанные конструкции – изготовленные из бетона и метала несущие и ограждающие конструкции, являются популярной технологией строительства, особенно для складских помещений и многоэтажных торговых комплексов, а также ТРЦ с повышенными пожарными требованиями к несущим способностям конструкций. Доля построенных зданий по этой технологии в 2007 году составила 35%. Основными преимуществами технологии является низкая цена (при условии близости объекта к производителю бетона), высокие несущие способности, отсутствие необходимости в огнезащите несущих конструкций. Сроки возведения таких зданий на 20-30%, а иногда до 50% дольше по времени, чем здания, произведенные по технологии БМЗ из металлоконструкций.

Здания из бетона отличаются более низкой ценой и высокими несущими способностями, но более высокими сроками и сложностью монтажа. В 2007г. доля рынка таких сооружений составила около 25%.

Остановимся подробнее на сегменте БМЗ. Что это за здания и за что их выбирают?

Быстровозводимые здания из металлоконструкций – это объекты комплексной заводской поставки, технология строительства которых заключается в следующем. Элементы здания – металлические конструкции каркаса, стен и кровли – изготавливают на заводе, а на стройплощадку доставляют уже в готовом виде и там быстро устанавливают на заранее подготовленный фундамент.

Преимущества полнокомплектных быстромонтируемых зданий из металлоконструкций по сравнению с другими технологиями следующие:

• существенная экономия времени, так как здание производится и монтируется в сжатые сроки
• транспортные расходы при строительстве быстромонтируемых зданий меньше в 2-3 раза
• низкий вес конструкций, который позволяет уменьшить затраты на устройство фундаментов
• гибкость конструктива - возможность возводить здания любой ширины, высоты, длины – индивидуально под бизнес Заказчика
• расширения здания с минимальными затратами при потребности
• свободное пространство внутри здания шириной до 100 м без опор
• наивысшая точность проработки всех узлов на этапе разработки проектной документации позволяет укомплектовать здание всеми необходимыми элементами: полным набором крепежа, уплотнителей, герметиков, планок
• отсутствие мокрых процессов на строительной площадке, что дает возможность вести монтаж в любых погодных условиях
• высокая степень заводской готовности и полная комплектация здания, позволяет Заказчику приобретать здание, которое монтируется в уникально короткие сроки и в полном соответствии с договорными сметами

Одним из преимуществ БМЗ Вы называете короткие сроки поставки и монтажа здания, опишите кратко главные технологические этапы работы над проектом.

Цикл производства на заводе комплектного здания из металлоконструкций площадью около 5000 кв.м занимает в среднем 4 недели. При этом параллельно на всех линиях предприятия производятся несущие и ограждающие металлоконструкции, а также другие элементы здания. Одновременно с производством здания происходит изготовление фундамента с анкерными болтами под объект.

В условиях дефицита строительных материалов в Украине при некомплектности здания, когда его составляющие производятся на различных предприятиях, возможна ситуация, когда каркас здания будет собран, а утеплитель, например, необходимо ждать. Это приводит к простою строительства и в конечном итоге, срыву сроков сдачи объекта в эксплуатацию. При поставке комплектного здания такая ситуация исключена. В связи с тем, что все элементы здания изготовлены в заводских условиях, они имеют большую точность и идеально подходят, друг к другу, что приводит к сокращению сроков монтажа. Например, монтаж здания площадью 5000 кв. м происходит за 4-5 недель. Технология комплектных БМЗ дает возможность Заказчику ускорить процесс от начала земляных работ до ввода здания в эксплуатацию примерно на 1-2 месяца.

Кто является Заказчиком БМЗ и, какие современные требования, предъявляемые к строительным компаниям, возводящим такие здания?

Заказчиком здания может выступать как непосредственно Инвестор, планирующий строительство, так и девелоперы или генподрядные организации, действующие в интересах Инвестора. Одни Заказчики сами вникают во все детали и этапы проекта, а также участвуют в выборе субподрядных организаций. Другие же наоборот не хотят разбираться в строительных процессах, а желают видеть комплексный подход и единый центр ответственности за проект.

Реагируя на пожелание рынка, ИСК «КАРКАС» расширила спектр услуг и, начиная с 2007 года, стала предлагать своим Клиентам как поставку и монтаж комплектных БМЗ, так и комплексное ведение проектов, включая услуги по проектированию и генеральному подряду.

При выборе строительной компании Заказчик обычно учитывает следующие факторы:

• портфолио построенных объектов;
• возможность реализовать проект в наименьшие сроки и что самое важное – соблюдение заявленных сроков;
• умение качественно управлять проектом;
• прозрачность ценовой политики;
• опыт предыдущего сотрудничества;
• отзывы и рекомендации (не только заказчиков, но и конечных пользователей объекта);
• финансовая устойчивость компании.

Если говорить о требованиях к поставщикам БМЗ, то тут важно выделить:

• соблюдения сроков реализации проекта;
• стоимость здания
• качество комплектующих;
• опыт реализованных объектов и положительный имидж компании;
• предоставление гарантий и отсрочек платежа;

Из чего складывается стоимость БМЗ и что влияет на формирование и изменение цен?

Стоимость БМЗ складывается из стоимости самого здания и стоимости работ по его возведению, куда входит стоимость фундаментов, инженерии, коммуникаций, благоустройство территории и пр. Само здание с его монтажом в сметной стоимости всего строительства занимает порядка 25-30%. Так при разнице в ценообразовании на здания различных поставщиков на 10-15% в абсолютной стоимости проекта эта разница будет составлять 2-4%. При выборе более дорогого, но и более качественного продукта, Клиент переплачивает 2-4%, но при этом получает более качественный объект и выигрывает в сроках. А за 1-2 месяца прибыль от работы объекта может нивелировать разницу стоимости строительства.

В каждом конкретном случае стоимость тех или иных составляющих может варьироваться. Например, цена на изготовление фундаментов для зданий может отличаться в три раза в зависимости от грунта, на котором оно будет возводиться, условий местности и требований к объекту.

Цена БМЗ во многом зависит от цен на материалы, из которых производится здание, а они в свою очередь имеют стойкую динамику на увеличение. Подорожание импортных и отечественных металлоконструкций обусловлено общемировой динамикой подорожания стали. Цены же на другие основные составляющие БМЗ в ближайшее время падать не будут, потому что спрос на рынке стройматериалов на сегодняшний день очень высок.

На какие гарантии и сервисные услуги может рассчитывать заказчик, обратившись в Вашу компанию?

Компания «КАРКАС» обеспечивает индивидуальный подход к каждому Заказчику от первого контакта до полного выполнения обязательств. На протяжении реализации всего проекта наши специалисты координируют работу с субподрядными и проектными организациями, а также обеспечивают инженерную поддержку проектов. Наша работа над проектом не заканчивается сдачей объекта Заказчику. Мы обеспечиваем послепродажное сервисное обслуживание всех зданий, поставленных компанией.

Здание из металлоконструкций имеет динамические колебания, поэтому в первые годы после его постройки на протяжении 4-х лет специалист технического надзора нашей компании проводят визуальный осмотр смонтированного сооружения на предмет обнаружения и устранения возможных дефектов, которые зарождаются в здании на начальной стадии его эксплуатации. По истечении четырех лет конструкция здания стабилизируется, и дальнейший технический осмотр не требуется.

Компания «КАРКАС» также берет на себя гарантийные обязательства по несущей способности объекта на весь срок его эксплуатации. Это означает, что при правильной эксплуатации здания, мы гарантируем его эксплуатационные характеристики, заложенные в проекте. Это может быть до 50 лет, так как расчет зданий из металлоконструкции не ведется более чем на этот срок. На ограждающие конструкции мы даем гарантию до 10 лет, в зависимости от окружающей среды и условий эксплуатации.

Какие основные трудности, с которыми приходится сталкиваться инвестору в процессе строительства здания?

В процессе работы над объектом появляются множество вопросов, как на этапе проектирования, так и на этапе строительства.

• Стоимость и сроки оформления разрешения на отвод земли
• Несоблюдение сроков поставки, монтажа
• Трудности с финансированием
• Несогласованность составляющих элементов конструкции
• Необходимость соблюдения противопожарных требований
• Отсутствие возможности оперативной корректировки проекта
• Несоответствие качества материалов и монтажа конструкции задекларированному компанией поставщиком.

Может ли Заказчик отказаться от проекта, и на каком этапе это еще возможно?

Возможность отказаться от здания существует лишь на этапе его проектирования, в том числе и по завершению проектных работ. Если же здание запущено в производство, то отказаться от него практически невозможно. Это связано с тем, что каждое здание уникально и производится под индивидуальные потребности Клиента с учетом всех его пожеланий и особенностей местности расположения, а сам цикл производства на заводе занимает всего около 4 недель. Например, одно и тоже здание, но для разных климатических условий имеет различные технические характеристики.

Какие действия предпринимает Ваша компания для завоевания лояльности покупателей?

Основным видом деятельности нашей компании на протяжении более 7 лет является поставка и монтаж полнокомплектных зданий. На сегодня - это 53 здания по всей территории Украины общей площадью более 340 тыс. кв. м.

С 2007 года, желая комплексно удовлетворять потребности наших Клиентов, мы предлагаем проектирование и генеральный подряд объектов коммерческой недвижимости. Кроме того, мы оказываем дополнительный сервис: консультирование по разработке схем финансирования проектов, гарантийное и сервисное обслуживание наших зданий.

Наша технология БМЗ из металлоконструкций позволяет быстро возводить здания. Компания выполняет взятые на себя обязательства перед партнерами, строит надежные и долгосрочные партнерские отношения с клиентами, строит надежные и долговечные здания.

Постоянное общение с нашими реальными и потенциальными Клиентами, помогает нам понять их ожидания, и мы строим свою работу таким образом, чтобы соответствовать их требованиям. Мы дорожим своей репутацией, поэтому предлагаем только экономически продуманные и обоснованные решения для развития бизнеса наших Клиентов, среди которых такие компании как «Nemiroff», «Coca-Cola», «Palma group SA», сети супермаркетов «Таврия-В», «Фуршет» и «Новая линия», официальные дилеры компаний VW и Toyota, и многие другие.

У нас есть еще много задач, которые предстоит решить. Однако уже сегодня мы гарантируем нашим Клиентам надежное и взаимовыгодное партнерство на всех этапах сотрудничества.

*все точные данные предоставлены отделом маркетинга компании «КАРКАС».