Будівництво – одна з галузей економіки України, що динамічно розвиваються. Починаючи з 2000 року будівельний ринок стрімко зростає і найближчими роками його стагнація не передбачається. Одним з найбільш затребуваних сегментів ринку є комерційна нерухомість, що пов'язано зі швидким зростанням економіки країни, розширенням і розвитком українського бізнесу, а також активним приходом на наш ринок іноземних операторів у сфері торгівлі та логістики.

Про основні тенденції та характеристики ринку комерційної нерухомості ми розмовляємо з Мариною Доровською – директором з маркетингу інженерно-будівельної компанії «КАРКАС».

Марино, якою є загальна динаміка розвитку ринку комерційної нерухомості в Україні?

Ринок комерційної нерухомості містить такі сегменти: торговельна, складська і виробнича нерухомість, автосалони, спортивні споруди, адміністративні та офісні будівлі. Ми будемо говорити про всі сегменти за винятком адміністративних і офісних будівель, тому що наша компанія ними не займається.

Загальна динаміка зростання ринку становить 40-50% щорічно. В 2007р. воно становило 444 будівлі загальною площею 3 202 тис. кв. м, що на 41% більше за площею, ніж у 2006р. Найбільші за місткістю сегменти – торговельна і складська нерухомість 50% і 26% ринку, відповідно. Однак динаміка розвитку складського сегмента, зі зростанням більше 100% щорічно, дає можливість припустити, що цей розподіл незабаром зміниться.

На цей час найбільш затребуваними є будівлі в 1-2 поверхи з площею більше 3000 кв. м. Так, в 2007 році середня площа об'єктів комерційної нерухомості становила 7,2 тис. кв. м, і спостерігається тенденція щорічного її зростання.

З найактивніших регіонів у будівництві виділяються м. Київ, Донецька, Дніпропетровська, Львівська, Одеська і Харківська області.

Можете уточнити, які фактори впливають на розвиток цього ринку?

До основних факторів, що впливають на розвиток будівництва об'єктів комерційної нерухомості, можна віднести такі:

• Економічні показники розвитку країни
• Інвестиційний клімат, у тому числі політична стабільність
• Етап розвитку комерційної нерухомості в країні, відповідно до історично сформованого в Європі
• Ціни на будівельні матеріали і роботи
• Кількість і досвід основних гравців ринку, наявність іноземних гравців на ринку.

Які сегменти ринку комерційної нерухомості найбільш динамічно розвиваються, і чому? Обсяг сегментів, динаміка зростання, тенденції.

Як я сказала, найбільш динамічно розвивається сегмент складської нерухомості, а наймісткішим сегментом на цей момент залишається торговельна нерухомість.

У структурі ринку комерційної нерухомості торговельний сегмент є одним з найбільш інвестиційно привабливих. У першу чергу, це обумовлено стрімким зростанням попиту на якісні торговельні площі, а також зростанням купівельної спроможності населення і збільшенням роздрібного товарообігу (більше 20% щорічно протягом останніх років).

Кількість торговельної площі на 1000 жителів в Україні залишається все ще низкою. Так, наприклад, у Києві припадає 134 кв. м на 1000 жителів, в Одесі – 112 кв. м, у Дніпропетровську, Донецьку – 4 кв. м і 92 кв. м, відповідно. Для порівняння: у Празі на 1000 жителів припадає більше 330 кв. м торговельних залів, у Варшаві – більше 500 кв. м.

Місткість сегмента торговельної нерухомості в 2007 році становила 158 будівель, 1 589 тис. кв. м, що на 25% більше за площею, ніж у 2006р., з яких більше третини будувалися із металоконструкцій.

Поки насиченість торговельними площами в Україні не наблизиться до характеристик європейських міст, можна говорити про стабільність зростання цього сегмента. З особливостей розвитку торговельної нерухомості в найближчі 2-3 роки слід виділити:

розширення існуючих мереж шляхом поглинання більш дрібних мереж і магазинів

зростання конкуренції за рахунок приходу на ринок іноземних операторів із всесвітнім ім'ям, репутацією і досвідом;

поява нових вітчизняних супермаркетів і ТРЦ;

збільшення частки гіпермаркетів і «магазинів біля дому»;

розвиток операторами власних девелоперських проектів;

збільшення обсягів інвестицій у реалізацію проектів ретейла;

вихід національних мереж до регіональних міст – 100-тысячників, а регіональних операторів до невеликих містечок.

У 2007 році відбулося істотне якісне і кількісне зростання сегмента складської нерухомості. Будівництво складів у 2007 р. становило 120 об'єктів 840 тис. кв. м, що на 114% більше порівняно з 2006 р. Темпи зростання близько 100% показує цей сегмент в останні 2-3 роки.

Найпопулярнішою технологією будівництва складів є змішана технологія, як правило, це будівля з металу на бетонних колонах або всі несівні конструкції з бетону плюс металева обшивка. В 2007 році на частку висококласних складів класу А і В припадало 13% і 16% відповідно, 34% складських приміщень класу С і 37% - класу D.

З приходом в Україну великих міжнародних виробників і логістичних операторів очікується зростання будівництва великих професійних складських комплексів. На цей час найбільша концентрація будівництва логістичних парків спостерігається в Київській області, однак уже в найближчому майбутньому ми прогнозуємо активний розвиток будівництва складських комплексів у регіонах. У першу чергу, «складський бум» торкнеться Західних регіонів країни, з огляду на їхню близькість до Європи, Південних регіонів – через наявність виходу на морські шляхи та Східних регіонів – через близькість з Росією та її транспортним сполученням. За нашими оцінками, динаміка зростання сегмента складської нерухомості найближчими роками буде на рівні 60-70%.

Україна за своїми географічними і економічними показниками є країною з великими можливостями для розвитку промислового будівництва. Це пов'язано з відносно низькою вартістю робочої сили при достатньо високій кваліфікації, дешевій сировинній базі, недорогих енергоносіях, а також близькості до потенційних ринків і досить розвинутій транспортній інфраструктурі. На сьогоднішній день ринок нового капітального промислового будівництва в Україні перебуває в стадії свого зародження, існуючі промислові об'єкти переважно є морально застарілими і фізично ветхими будівлями. Пропозиція нових промислових об'єктів значно нижче існуючого попиту в країні.

Як відомо, сегмент виробничої нерухомості розвивається в тісному взаємозв'язку з ринком торговельної та складської нерухомості. Тому багато торговельних, логістичних компаній, які планують вихід на український ринок, у першу чергу, цікавляться можливостями розміщення свого товару і налагодженням в Україні свого виробництва. З огляду на ці нюанси, можна припустити, що в найближчому майбутньому сегмент промислової нерухомості буде стрімко розвиватися.

Ринок будівництва виробничої нерухомості в 2007р. становив 119 будівель із загальною площею 699 тис. кв. м, що на 31% більше, ніж було побудовано в 2006р. Активне зростання цього сегмента очікується не раніше, ніж в 2010-2011 рр. Найпопулярнішою технологією будівництва є металоконструкції та змішані конструкції.

Зі стримуючих факторів розвитку виробничої нерухомості можна виділити її меншу інвестиційну привабливість порівняно з торговельною і житловою нерухомістю, а також нестачу земельних ділянок з гарним розташуванням і комунікаціями.

Що Ви можете сказати стосовно сегмента Автосалонів і СТО?

У 2007 році в цьому сегменті було споруджено 41 будівлю загальною площею близько 65 000 кв.м. Важливо відзначити, що середня площа цих об'єктів щорічно не приростає і наразі становить близько

1500 кв.м. Ми оцінюємо подальший розвиток цього ринку в межах 15-20% щорічно.

Як Ви оцінюєте рівень конкуренції на ринку ШМБ? Основні гравці вітчизняного ринку. Чи можливий вихід на ринок нових компаній?

Попит на ринку перевищує пропозицію, тому ринок ШМБ не можна назвати висококонкурентним. Заводи-виробники завантажені практично на 100%.

Гравці ринку комплектних ШМБ із металоконструкцій: ІБК «Каркас», Ллендабхаллен, Рууккі, Мастер-Профі, Ліндаб, IBT, Сакті Плюс, Remko, Фрізомат, Металіст (Харків), ДП ЖВБСУ Укрстальконструкція (Атлас Вард), KESZ, Time is many.

Постачальники і виробники металоконструкцій для зведення будівель: ЖЗОК, Укрстальконструкція (завод Бабушкіна, Запорізький ЗМК, ЕМЗ Металіст), Металіст (Харків), Європрофіль, Краматорський ЗМК, Новокостянтинівський ЗМК, Кам'янець-Подільський ЗМК, Стальком (Маріуполь), Старокостянтинівський ЗМК, Червоноградський ЗМК, Білгородський ЗМК, Рууккі, Фрізомат, Мастер профі, Дніпростальконструкція, Конструкція, Блокмастер).

Прогноз розвитку ринку ШМБ на найближчі роки?

На цей час відсутнє єдине визначення самого поняття ринку ШМБ, що призводить до розходжень в оцінках ринку різними експертами. Якщо говорити про ШМБ як про об'єкт комплексної заводської поставки, то можна сказати про такі прогнози.

Приріст цього сегмента в найближчі 4-5 років складе близько 40% щорічно. Такий активний розвиток ми пов'язуємо, в першу чергу, з активним зростанням ринку комерційної нерухомості за рахунок приходу іноземних торговельних мереж і логістичних операторів, які будуватимуть гіпермаркети і логістичні парки в заміській зоні не тільки в районі Києва, а й у регіонах. А технологія ШМБ на сьогоднішній день є найпривабливішою з огляду на терміни.

У 2008 році очікується спорудження більше 80 будівель загальною площею 780 тис. кв. м. У період 2009-2011 р. буде споруджено більше 500 будівель загальною площею близько 4,5 млн. кв. м.

Скоріше за все збільшиться кількість гравців на ринку, тому що сегмент достатньо привабливий як серед вітчизняних, так і серед іноземних виробників. Деякі іноземні виробники можуть перенести своє виробництво в Україну, а вітчизняні виробники захисних конструкцій будуть переходити до створення власних систем ШМБ. При цьому українські виробники перейматимуть досвід і технології західних компаній.

*усі точні дані надано відділом маркетингу компанії «КАРКАС»