Плануючи зведення об'єкта комерційної нерухомості, Інвестор повинен пам'ятати, що будь-яке будівництво починається не з котловану на будівельному майданчику, а розробленням проекту. Від того, наскільки грамотно було виконано проектні роботи, і як повно проект ураховує вимоги бізнесу, багато в чому залежить майбутній комерційний успіх. Про хід проектних робіт і деталі, які необхідно враховувати при проектуванні логістичної нерухомості, розповідає Алла Маханьок – директор департаменту проектування компанії «КАРКАС».

Які основні етапи проектування логістичних центрів можна виділити?

Перша, попередня стадія проектних робіт, – це Ескізний проект (ЕП) або Техніко-економічне обґрунтування (ТЕО). На цій стадії визначаються майбутні параметри комплексу, технологічні та архітектурні вимоги, вимоги до інженерних систем будівлі.

Друга стадія – це одержання дозволу на початок проектних робіт і збирання вихідних даних. (Технічні умови – ТУ і Архітектурно-планувальне завдання – АПЗ, інженерно-геологічні дослідження і топографічна зйомка ділянки).

Далі починається робота над стадією «Проект». На цьому етапі розробляються архітектурно - планувальні рішення по будівлі і ділянці будівництва, визначаються в укрупненому вигляді всі рішення щодо інженерних мереж і обладнання. В обов'язковому порядку стадія «Проект» проходить захист в органах державної влади і місцевого самоврядування. Закінченням цього етапу є одержання дозволу на виконання будівельних робіт.

Після проходження проектом експертизи здійснюється розроблення робочої документації на будівлю. Ця документація вже призначена безпосередньо для передачі генпідряднику для виконання робіт. Цей етап найчастіше вважають останнім, однак після розроблення робочої документації починається наступний етап – проведення авторського нагляду.

На що потрібно звернути увагу при розрахунку проекту складів і логістичних центрів?

Кожен проект є індивідуальним. Величезний вплив на проект логістичного комплексу має технологія. Однак навіть при прив'язці типового проекту необхідно враховувати місцеві умови: регіон будівництва, рельєф майданчика, геологічні умови, наявність ресурсів і багато чого, багато чого іншого. Ці фактори можуть істотно змінити рішення щодо будівлі для типової технологічної концепції. Особливо часто така ситуація спостерігається при застосуванні іноземної технології, за якою будівля в Україні зводиться вперше. Головним для нас, як проектної організації, постає завдання виконати, з одного боку, всі вимоги технологічного процесу, застосувавши при цьому такі рішення і матеріали, які забезпечать відповідність нормативній базі України.

Головний фактор, який слід враховувати при проектуванні, – це відповідність проекту вимогам технології бізнесу. При цьому важливо враховувати технологію зберігання вантажів і, яка техніка буде використовуватися, тому що від цього залежать вимоги до каркаса будівлі, огороджувальних конструкцій, конструкції підлог тощо. Також потрібно звернути увагу на необхідність урахування транспортних потоків, розроблення зручних в'їздів і виїздів, місць стоянки для розвантаження-навантаження транспорту, паркування для вантажного і легкового транспорту компанії та клієнтів. Крім цього слід продумати під'їзди до комплексу (має бути достатньо місця для стоянки транспорту, який очікує дозволу на в'їзд), освітлення території, яке планується відповідно до зон розміщення транспорту і режимів роботи.

Які можливі помилки проектування і як вони відбиваються на якості всього об'єкта в цілому?

Найчастіше так звані помилки в проекті з'являються через відсутність у процесі проектування банального узгодження розділів проекту між собою і з технологією будівництва. При цьому кожне рішення окремо розроблене правильно, але при розгляді роботи будівлі в комплексі, а саме це, зрештою, і потрібно Інвесторові, отримуємо несумісність рішень. Якщо невідповідності виявлені до початку будівництва, то це загрожує Інвестору продовженням строків проектування і перенесенням початку виконання будівельних робіт, а отже і запуску проекту в експлуатацію. Гірше, коли частина робіт уже виконана і виявляються розбіжності проекту з технологією будівництва. У такому разі помилки в проекті спричиняють, по-перше, переробку частини рішень під умови вже виконаних по факту робіт, по-друге, збільшення вартості матеріалів або обладнання і будівельних робіт. Як показує практика, саме якісне і економічне рішення буде вироблено при узгодженні всіх сторін проекту: технологічної необхідності – загально-будівельних рішень – інженерних систем. Тому ми стільки уваги приділяємо керуванню процесом проектування, адже тільки в цьому разі можна надати Замовникові якісний проект.

Чи існують типові проектні рішення для проектування складів?

Звичайно, працюючи на ринку комерційної нерухомості майже вісім років, ми набули досвіду, і існує низка принципових рішень, які застосовні до більшості логістичних комплексів. Наприклад, каркас з рамами змінного перерізу, особливості будови огороджувальних конструкцій, які чудово підходять для наших кліматичних умов, тощо. Типові рішення і наробітки приносять вигоди клієнту не від факту їхньої наявності, а від грамотного їх використання проектувальником. До кожного проекту необхідно підходити індивідуально, підбираючи параметри рами, уточнюючи навантаження, застосування того чи іншого інженерного обладнання і багато чого іншого.

Що визначає вартість проекту?

Розпочинаючи проектні роботи, замовник, як правило, бажає знати їхню загальну вартість. Тому так важливо до безпосереднього початку проектних робіт зібрати необхідні вихідні дані, виконати інженерно-геологічні розвідувальні роботи, визначити технологічне завдання та розробити Ескізний проект. За наявності достатньої вихідної інформації можна з великою точністю визначити обсяги проектних робіт, які необхідні в певних умовах, а відповідно і вартість проекту. Наявність повного пакета вихідних даних забезпечує швидке розроблення рішень і мінімум змін у процесі проектування і будівництва, що значно скоротить строки і прискорить введення будинку в експлуатацію.