Одним з найбільш затребуваних сегментів будівельного ринку до кризисного періоду була комерційна нерухомість, а технологія ШМБ – найпривабливішою з боку зору строків. Загальне зростання економіки країни і брак якісних будівель для потреб бізнесу давали серйозний поштовх розвитку існуючим операторам ринку швидкомонтованих будывель, а також вабили своєю привабливістю потенційних гравців. Призупинення кредитування і заморожування своїх інвестиційних проектів крупним бізнесом в період кризисних явищ привели до практично повного штилю в будівництві комерційної нерухомості.

Про те, чим зараз живе ринок швидкомонтованих будівель, а також на які моменти варто звернути увагу інвесторові при виборі підрядника, ми розмовляємо з Романом Козієм – генеральним директором інженерно-будівельної компанії «КАРКАС»

З якими результатами закінчилося перше півріччя для ринку ШМБ?

Початок року ознаменувався затишшям для сегменту ШМБ, як і в цілому для ринку комерційної нерухомості. Навіть ті інвестори, що не мали проблем з фінансуванням, вважали за краще перечекати цей період, і не починали нових проектів. Можливо, деякі замовники вичікують подальшого падіння цін на землю, будівельні роботи і матеріали. Більшість робіт цього року ведуться по проектах, початих торік або ж на об'єктах, де інвесторові необхідне зараз розширення існуючого бізнесу. Деякі проекти починаються з розрахунком на перспективу, щоб до завершення кризи мати готовий об'єкт. Ряд об'єктів будуються з дуже низькими темпами, що говорить про нестабільне фінансування.

У поточному році слід чекати значного падіння об'ємів комерційного будівництва в порівнянні з 2008 не менше, ніж на 30-40%.

Чи очікується у зв'язку з цим скорочення кількості компаній, що працюють в даному сегменті?

Про серйозне «чищення лав» операторів ринку ШМБ можна буде говорити у випадку якщо криза в українській і світовій економіці затягнеться на декілька років. Нестабільні компанії, а також ті, що пропонують лише імпортний продукт, заморожують свою діяльність до кращих часів. На нашу думку виживуть лише ті компанії, які пропонуватимуть продукт і сервіс найвищої якості за конкурентними цінами. Правда, професійно надати повний комплекс послуг із зведення будівель комерційної нерухомості сьогодні під силу не кожній компанії, адже для цього компанія-постачальник будівлі повинна мати в своїй структурі проектний і монтажний підрозділи, а також володіти гарним досвідом зведення подібних об'єктів.

Як поділяють ринок вітчизняні виробників і імпортери?

Не дивлячись на те, що технологічність і металоємність будівель Європейського виробництва значно краще вітчизняних, зараз в Україні основним чинником при виборі постачальника будівлі є ціна.

Курси основних валют по відношенню до гривні істотно виросли, що неминуче спричинило зростання цін на імпортні металоконструкції, при тому, що ціни на вітчизняний метал істотно не змінилися. На цьому фоні переваги іноземних конструкцій нівелювалися різницею в ціні. На мою думку, найближчим часом найбільш запитаним буде саме український метал. Розуміючи це, наша компанія поряд з пропозицією імпортного продукту Astron, з яким ми працюємо вже 9 років пропонує своїм клієнтам комплектацію будівель з використанням вітчизняних комплектуючих. При цьому, враховуючи досвід роботи компанії КАРКАС з імпортним продуктом, ми забезпечуємо європейські стандарти якості своєї продукції і сервісу.

На що варто звернути увагу інвесторові при виборі підрядника в ситуації, що склалася?

Важливим моментом при виборі компанії є наявність в неї досвіду зведення об'єктів комерційної нерухомості. Молоді компанії, що не встигли зарекомендувати себе до кризи, зараз можуть займатися демпінгом та надавати на тендерах найкращі фінансові умови, проте мало який інвестор захоче, щоб підрядник отримував досвід і вчився на його проекті. Інколи для того, щоб отримати замовлення постачальник не включає в кошторис непомітні, але необхідні деталі (кріплення, проектні рішення, тощо). Ці нюанси стають видними для замовник вже в процесі будівництва і спричиняють собою неминуче збільшення загальної вартості проекту. Зараз важливо щоб, компанія не тільки пропонувала кращі ціни, а давала вартість, яка буде остаточною для замовника і не змінитися в процесі будівництва. До того ж замовникам потрібно звертати увагу на фінансову стабільність будівельної компанії. Може виявитися так, що перемігши в тендері, підрядник закладав мінімальні ціни не лише на свої послуги, але й на послуги своїх партнерів і матеріали, які в період роботи над проектом можуть вирости. Не маючи власних оборотних коштів або кредитного відстрочення у контрагентів, така компанія буде змушена збільшувати первинний кошторис або, ще гірше, економити на матеріалах і конструктивних рішеннях.

Які основні причини затягування термінів будівництва Ви можете виділити?

Якщо опустити затягування термінів через брак фінансування, то основною причиною затягування проектів можна назвати нестиковку розділів проекту між собою, з технологією бізнесу замовника і технологією будівництва. Наступний момент це погані комунікації між всіма учасниками проекту, ось чому останніми роками намітилася тенденція, коли замовник хоче отримати повний комплекс послуг із зведення комерційної нерухомості з одних рук. Ми відчули цю потребу клієнтів кілька років тому і в 2007 році розширили структуру компанії двома новими департаментами: проектним і генпідряду.

Можна виділити також невміння підрядників якісно управляти проектами. Часто відбувається так, що закінчується один етап будівництва, а інший не можуть почати, оскільки заздалегідь не спланували необхідні ресурси для цього етапу, або деякі етапи можна виконувати паралельно, а вони виконуються один за одним. Проектне управління, яке ми використовуємо в своїй діяльності, дозволяє бачити будівельний цикл з усіма його етапами і критичними моментами з точністю до дня ще до початку робіт.

Яким чином потрібно діяти компаніям, що реалізовують якісні вироби в умовах, коли ціна стає головним аргументом?

Об'єкти комерційної нерухомості відносяться до розряду крупних інвестицій, тому їх ціна була завжди значним аргументом для замовника. Є речі, на яких можна заощадити, а є – на яких ні. Завдання підрядчика не показувати мінімальну ціну, приховуючи ряд моментів, які неминуче спливуть в процесі будівництва, а грамотно і прозоро показати Клієнтові, за що він платить на кожному етапі проекту, і які вигоди надає та чи інша технологія. Сама будівля з її монтажем в кошторисі всього будівництва займає десь 25-30%, а на остаточну вартість проекту впливають і умови проектування і оптимізація будівлі щодо потреб бізнесу замовника. Тому компанії, що надають повний комплекс послуг із зведення будівель комерційної нерухомості, як правило, пропонують найбільш вигідні умови замовникові на весь проект «під ключ». Не варто також забувати про експлуатаційні витрати об'єкту, які в разі недоліку проекту або браку монтажних робіт можуть бути непомірно вище, ніж зиск від мінімальної ціни будівництва.

Чи передивлялися Ви гарантійні та сервісні умови як елемент скорочення витрат в період кризи?

Компанія «КАРКАС» бере на себе гарантійні зобов'язання щодо несної здатності об'єкту, на весь термін його експлуатації. Це означає, що при належній експлуатації будівлі, ми гарантуємо її експлуатаційні характеристики, закладені в проекті. Це може бути до 50 років, оскільки розрахунок будівель з металоконструкції не ведеться більш ніж на цей термін. На захисні конструкції, ми надаємо гарантію до 10 років, залежно від довкілля і умов експлуатації.

Для замовника ШМБ це продукт, в який він інвестував свої кошти. Тому, як і у випадку з будь-якою іншою покупкою, він не хоче мати проблем в процесі експлуатації будівлі. Безумовно, якісне надання послуг з гарантійного сервісу витратне для нас, але є обов'язковим з точки зору безпеки експлуатації споруд і невід'ємним атрибутом формування лояльності існуючих клієнтів. Розуміючи важливість гарантійного і сервісного обслуговування будівель, від чого залежить не лише можливі фінансові втрати замовника, але й людські життя, останнім часом ми не проводили жодних корегувань у бік зменшення своїх зобов'язань перед клієнтом в цьому напрямку.

Ваш прогноз щодо розвитку ринку комерційної нерухомості на найближчі роки?

Найближчим часом буде спостерігатися попит на невеликі складські будівлі для власних потреб виробництва і торгівлі, площею від декількох сотень до 5000 кв. м.

Ми очікуємо пожвавлення цього ринку, як і всієї будівельної галузі, до середини 2010 років. Можна сказати впевнено, що відкладений попит на об'єкти, побудовані за технологією ШМБ, з'явиться, щойно країна вийде з кризи і поновиться доступне кредитування бізнесу, оскільки ринок комерційної нерухомості в Україні ще не досяг рівня насиченості.

Так, наприклад, зараз інвестори бояться починати нові проекти по будівництву торговельної нерухомості, через падіння купівельної спроможності населення в цілому по країні і зменшенням орендних ставок на торговельні площі. У перспективі ж ми очікуємо подальшого зростання цього ринку, оскільки кількість торговельних площ на 1000 мешканців в Україні все ще залишається низькою. Наприклад, в Києві припадає 140 кв. м на 1000 мешканців, в Одесі – 120 кв. м, в Дніпропетровську, Донецьку – близько 100 кв. м (середній показник по Україні 48,2 кв. м). Для порівняння: у Празі на 1000 жителів доводиться більше 330 кв. м торговельних залів, у Варшаві – більше 500 кв. м.